Problemen herkennen

trapsgewijze scheurvormingKenmerken van funderingsproblemen
Funderingsproblemen zijn soms moeilijk zichtbaar. Het kan daardoor jaren duren voordat je erachter komt. Er zijn ook zichtbare kenmerken. Een aantal voorbeelden hiervan is:

  • trapsgewijze scheurvorming in de gevel;
  • scheurvorming in muren en plafonds;
  • verzakking of scheefstand van de woning;
  • hoogteverschil tussen de woning en de straat;
  • klemmende ramen en deuren;
  • schuine vloer.

scheurvormingWoning kopen
Veel funderingsproblemen kunnen worden verdoezeld met ‘cosmetische’ trucs. Als je een woning koopt in een funderingsrisicogebied, moet je daar dus extra goed voor oppassen.

Het grootste risico lopen woningen van voor de Tweede Wereldoorlog, gebouwd in een gebied dat onder de zeespiegel ligt. Hieronder een aantal tips bij het kopen van een woning.

  • Staar je niet blind op de informatie die je verkrijgt via een makelaar. Een makelaar heeft een commercieel belang en zou daarom eventuele funderingsproblemen kunnen achterhouden.
  • De gemeente heeft veel informatie beschikbaar. Bouwtekeningen, funderingstype, historische en actuele grondwaterstanden, bestemmingsplannen, rioolonderhoudsplan, etc. Daarnaast kan je in de buurt navraag doen.
  • De verkoper heeft informatieplicht; de koper heeft onderzoeksplicht. Als je alle correspondentie over (mogelijke) funderingsproblemen schriftelijk voert, sta je sterker bij een eventuele latere aansprakelijkheidstelling.
  • Indien de verkoper een onderzoeksrapport overhandigt dat ouder is dan vijf jaar, dan is het aan te raden om opnieuw funderingsonderzoek te laten uitvoeren door de verkoper.
  • Funderingsonderzoek valt in de regel niet onder een standaard bouwkundige keuring. Laat je dus niet van de wijs brengen door wat het bouwkundig rapport zegt over de fundering. Je krijgt pas duidelijkheid over de staat van je fundering na gedegen funderingsonderzoek.
  • Laat een funderingsparagraaf opnemen in de koopovereenkomst. Zie paragraaf J in dit document.
  • Als de verkoper bewust informatie achterhoudt over funderingsproblemen, dan is er sprake van een verborgen gebrek. De financiële consequenties hiervan zijn voor de verkoper en kunnen beduidend hoger uitpakken dan het totaal van de kosten van funderings- en cascoherstel.
  • Als je na de koop van je woning vermoedens hebt van funderingsproblemen, dan kan je de vorige eigenaar aansprakelijk stellen op basis van non-conformiteit. Het is van groot belang dat je de vorige eigenaar zo spoedig mogelijk (het advies is binnen twee maanden) na het ontstaan van de vermoedens op de hoogte brengt. Dat kan je het beste per aangetekende post doen, waarin je tevens meedeelt dat je nader onderzoek laat plegen en de vorige eigenaar op de hoogte zal houden. Wil je hierover meer weten, laat het ons weten via het contactformulier.
  • Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) heeft een volledige publicatie opgesteld over waar je op moet letten bij het (ver)kopen van je woning. De publicatie vind je hier.

Oorzaken funderingsproblemen
Tot ongeveer aan de Tweede Wereldoorlog was het gebruikelijk om woningen, die onderheid moesten worden, te heien met houten palen. Op de houten palen kwamen houten liggers (langshout), waarop de bouwmuren gemetseld werden.
Vaak wordt een verlaagde grondwaterstand als oorzaak aangewezen van funderingsproblemen. Het is zeker een belangrijke factor, maar funderingsproblematiek is vaak een combinatie van meerdere oorzaken.

  • verlaging van de grondwaterstandHoutrot in de heipalen of het andere funderingshout.
    Zolang hout altijd onder (grond)water staat, gaat het niet rotten. Rotting treedt op als het hout soms nat en soms droog staat. Oorspronkelijk stond het hout (als het goed is) continu onder water. Als de grondwaterstand in de loop der tijd gezakt is, kan er dus rotting ontstaan. Lekke riolering kan hiervan een oorzaak zijn; dat zorgt voor een drainerende werking waardoor het grondwater omlaag gaat.
  • Bacteriële aantasting.
    Grenen heipalen zijn gevoeliger voor aantasting door een bepaalde bacterie. Deze bacterie kan een grenen paal in de loop van ca. 100 jaar volledig aantasten.
  • negatieve kleefNegatieve kleef.
    Als een heipaal goed wil dragen, moet deze op een draagkrachtige zandlaag staan. Tegenwoordig kan met sonderingen (een meettechniek) worden bepaald op welke diepte een draagkrachtige zandlaag zit en hoe lang de heipalen dus moeten zijn. Vroeger ging het heien vaak op gevoel en werd er lang niet altijd op ‘stuit’ geheid. Op stuit betekent dat de heipaal tot op een zandlaag geheid wordt. Als heipalen op stuit geheid zijn, staan de palen ‘op kleef’. Dat houdt in dat ze door de zuigende werking van de grond op z’n plek blijven. Maar door onder andere ophogingen van straten of tuinen, gaat de grond aan de paal hangen, in plaats van dat de grond de paal vasthoudt. De palen worden daardoor verder naar beneden gedrukt. Dit is een onomkeerbaar proces, dat niet te stoppen is.
  • Overbelasting.
    Soms is er bij de bouw een minimale hoeveelheid aan palen gebruikt ten opzichte van het gewicht dat erop rust. Daar komt bij dat vroeger niet altijd het aantal palen werd aangebracht dat volgens de berekening (en bouwtekening) zou moeten. In de praktijk zijn er dan minder palen aanwezig dan noodzakelijk is. Als het gewicht in de huizen toeneemt, kan dat ervoor zorgen dat de palen het gewicht niet meer kunnen dragen en bezwijken.
  • schema's problemende funderingspaal is weggedrukt onder de bouwmuurHorizontale verplaatsing.
    In sommige gevallen is de straat veel meer opgehoogd dan de achtertuin. Dan komt er druk van één kant op de palen, waardoor ze uiteindelijk onder de bouwmuur weggedrukt worden.

Zie voor een volledig overzicht van oorzaken van funderingsproblemen pagina 3 van dit document.